王靜文（中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任）

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。會議要求按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

自4月30日中共中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，“去庫存”成為房地產(chǎn)政策的重點。除了降低購房首付比、取消房貸利率下限等促需求政策之外，5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議提出，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。當(dāng)日央行宣布推出總額為3000億元的保障性住房再貸款予以配合。

應(yīng)該說，此舉有利于通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機(jī)制，可謂一舉多得。一方面，當(dāng)前商品房待售面積超過7.4億平方米，已經(jīng)超過2016年時的高點；另一方面，“十四五”期間我國計劃籌建保障性租賃住房近900萬套，2021年-2023年已開工建設(shè)和籌集572萬套，仍有比較大的缺口。

目前一些地方已經(jīng)開始試點，但效果有待進(jìn)一步顯現(xiàn)，對市場的影響也有待擴(kuò)大。因此，6月7日國常會強(qiáng)調(diào)，“要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化”“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”。隨后，央行于6月12日召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，住建部也在積極推動落實。

此次會議要求，市縣要根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與?？梢钥闯?，政策實施范圍擴(kuò)展至“縣級以上城市”。相較于之前市場熱議的大中型城市明顯擴(kuò)圍。究其原因，應(yīng)在于一些低線城市的庫存壓力更大，收儲的訴求也更迫切。

從此次會議來看，收購已建成存量商品房用作保障性住房的思路則仍然是“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”。所謂“政府主導(dǎo)”，即由政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和空間，可以在收購后迅速配售或租賃。所謂“市場化運(yùn)作”，即城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨蟆⑸唐贩繋齑嫠降纫蛩?，自主決定是否參與；房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售；21家銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決定是否向收購主體發(fā)放貸款。

但從現(xiàn)實來看，如果要實現(xiàn)目標(biāo)可能還面臨一定挑戰(zhàn)。一是供需之間可能存在錯配。目前配租或配售型保障性住房需求主要集中在高能級城市，但庫存壓力則主要在低能級城市，因此，將收儲范圍擴(kuò)大至縣級以上城市效果有待觀察。二是地方政府與開發(fā)商訴求可能不完全一致。保障性住房具有一定的公益特征，要么租金回報低，要么售價低于市場，地方政府肯定傾向于折價收購。但考慮到現(xiàn)房庫存去化難度低于期房，開發(fā)商接受度有待進(jìn)一步觀察。最后是商業(yè)銀行的配合程度。此次保障房再貸款的發(fā)放對象為21家全國性銀行，由其風(fēng)險自擔(dān)。預(yù)計商業(yè)銀行更傾向于支持前期投放“白名單”貸款、目前已竣工項目，由此實現(xiàn)資金閉環(huán)。

基于以上考慮，此次會議特別強(qiáng)調(diào)“要堅持以需定購，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求”“要堅持用好金融支持政策，實現(xiàn)資金可平衡、項目可持續(xù)”。

從目前釋放的政策信號可以看出，各級政府將積極推進(jìn)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險。對于這一政策創(chuàng)新，市場不妨多一些耐心。